【承办律师】袁潘潘

【案情回顾】

涉案房屋为公房，承租人为丁。2019年，丁与丙签订《房屋租借管理协议》，约定：1.丁将位于上海市某处房屋，除二楼原住户外，其余房屋以租借形式，交于丙使用管理，丙得依功能需求，于合法合规下自行规划使用。丙并应全力配合租借期间，对2楼原住户动迁完成所有相应运作。…3.丁全权交由丙负责所有房屋重整修缮以利正常使用，并妥善后续管理，所有房屋使用中，出现的水、电、煤、宽带等……使用衍生之各项费用均由乙承担。如有需要，丁配合办理手续。房屋装修所需费用皆由丙自行承担，保留原始发票。大门的改建项目，由丁负责施工，丙与原住户做好沟通工作。4.双约定，丁拥有房屋出租期间，随时中止租房合同的权利，但需提前6个月告知，并全额补偿丙修缮工程产生的所有费用。

同日，丙与甲签订《授权协议》，约定：丙授权甲管理及处理其所承租的房屋所有事务，包括但不限于出资装修、付后续租金、维护房屋、租赁空余房间、处理邻里关系、房屋归还事项等等。租金收益归甲所有。

2021，甲从丙处取得房屋管理权并进行装修后，将房屋转租给乙。租赁期满前，双方签署协议，约定甲在交房日拆除装修、搬离物品，乙须在场配合。因乙已与丁签订租赁合同，在约定交接日，乙阻止甲拆除装修。同日，甲作为丙代理人与丁签订《租赁合同终止协议》，确认“按现状交还房屋”，并放弃屋内遗留物品。

乙诉至法院，要求甲返还租赁保证金24,000元及利息。

【一审阶段】

1.双方签署的拆除协议并未将保证金退还与装修拆除挂钩

根据本案查明的事实，虽双方《租赁合同》到期前，双方就房屋的返还及装修的拆除又签订协议，乙同意由甲在2024年7月31日前往涉案房屋拆除装修。现乙认为该协议的签订是受甲胁迫，但乙提交的证据中，甲是坚持要求乙出具书面协议确认其同意甲将涉案房屋内装修拆除，而乙是口头同意拆除，不同意写书面协议，后在甲的坚持下，乙写下协议。从该证据中，无法得出甲胁迫的结论。而且，该协议也并未约定保证金的退还以装修的拆除为前提。

2.甲作为丙代理人与丁签订终止协议，同意“现状交房”，视为已放弃对装修的权利

另外，对于涉案房屋内的装修，丙与丁之间的租赁关系于2024年7月31日到期终止，双方一致同意丙按现状交还涉案房屋。甲作为丙的代理人已签字明确现状交付的约定。甲作为丙的代理人与丁签订《租赁合同终止协议》的时间是在乙、甲拆除涉案房屋内装修的约定之后，结合丙与丁的租赁关系与乙、甲的《租赁合同》系同时到期终止的事实，一审法院确认甲已放弃拆除涉案房屋内装修的权利，以现状交还丁，丁以现状交付乙继续使用。

3.甲应在约定时间内返还保证金，逾期应支付利息

乙阻挠拆除的行为，因甲已放弃权利，不构成违约。甲应按合同约定无息退还乙已经交纳的保证金，乙主张甲退还保证金24,000元的诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于乙主张利息损失，双方合同约定保证金的退还是在合同解除、结清所有款项后的三个工作日内，但乙已通过微信方式同意甲在合同解除、结清所有款项后的十个工作日内退还，故一审法院确认双方对保证金的退还时间已协商一致作出变更。现双方租赁合同已于2024年7月31日解除，十个工作日的最后一天应为2024年8月14日，现甲未在该日期前向乙退还保证金，故乙主张甲支付利息损失，一审法院一并予以支持。

一审判决：甲返还乙保证金24,000元及相应利息。

【二审阶段】

甲不服一审判决，提起上诉，主张不予返还保证金，原因在于乙违反约定未让其于2024年7月31日拆除装修、搬离物品，对此本院难以认同，理由如下：

首先，根据双方签订的协议，在2024年7月31日办理房屋交接时，甲将拆除涉案房屋装修并搬离其所购置的物品，乙本人必须在场，否则甲对拆除过程中给乙造成的损害不承担责任。从上述协议内容而言，合同到期后乙作为承租人仅需将涉案房屋及屋内物品在正常状态下交还甲，该份协议主要目的应是免除乙不在场情形下甲所造成损失的赔偿责任。

其次，因本案存在丙与丁的租赁关系、乙与甲的《租赁合同》同时到期终止，乙与丁在终止日后直接建立租赁关系的事实。而甲在此情形下，选择代丙向丁确认按现状交还房屋，并放弃遗留在房屋内的设备物品，则乙经丁同意继续占有使用涉案房屋及屋内物品，亦存在合同依据。因甲丧失案涉房屋内的装修、物品实际上与乙的阻碍行为并无法律上的因果关系，故甲应按约返还已收取的租赁保证金，逾期返还的还应支付相应利息。一审法院对此作出的认定，并无不当，本院予以维持。